二手房個稅新政推出 福州市場影響不大

時間：2006-08-03 閱讀數：1434

    關注理由
    7月26日，國稅總局下發通知，要求各級稅務機關在房地產交易場所設置稅收征收窗口，將個稅與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的，也要委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。《通知》明確了個人轉讓住房征收個人所得稅的有關問題，主要包括住房原值計算和稅前扣除稅費的有關規定。相關規定自8月1日起執行。那么，國家新的個稅政策對福州二手房市場將會產生什么影響？記者作了相關采訪。

    新聞聚焦
    二手房轉讓征收個稅
    《通知》規定：對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關有權依法根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。
    《通知》規定：對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
    其中合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。住房裝修費用方面，公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15％，商品房及其他住房為原值的10％。
    對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。
    此外，《通知》還規定：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。一般按照情況征收1％～3％不等。

    政策解讀
    規定更加明確
    針對二手房轉讓個稅新政，我省有關稅務人士表示，與1999年《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》的規定相比，這次通知首次明確了一系列的操作細則和稅前扣除項目，使政策執行更加有據可依。
    該人士說，按照新規定，征收個稅時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。合理費用是指，納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。這個規定很明確，具有較強的操作性。
    至于“不能正確計算原值的房產的按一定比例核定”的規定，他認為也較明確。按稅務總局的規定，若納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由地稅部門根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。
    這位人士同時透露，新辦法的出臺只是對原政策的強化使其更具有操作性，原來個稅的優惠政策保持不變，即：對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

    市場反應
    福州影響不大
    對于此次國家稅務總局的二手房轉讓個稅新政，麥田房產市場研究部有關人士認為，該政策對福州目前的二手房市場影響不大，但對炒房投機者會有進一步的威懾作用，市場可能會出現一定的觀望之風。
   “本政策針對的是沒有開征二手房交易個人所得稅的城市，而福州早就已經開始實施二手房交易的個人所得稅了，所以就不會有太多的影響。”他說，“當然，這個政策也是為了征收個人所得稅，而目前福州在交易中也有收取這項費用，只是計稅的指標略有差異，但是總的原則沒有變化，都是按收入差額的20%計稅。”
    他同時表示，這次新政所說的嚴格執行也就是怕被避稅，而福州早在2005年12月就開始執行轉讓二手房征收個人所得稅制度。今年4月1日，福州市出臺二手房交易代征稅費指導價政策，低申報現象得到遏制。
    不過，他表示，今年的“國六條”明確規定了二手房的征稅期限是5年內起征，現在國家稅務總局出臺的新規定將更加規范市場行為，客觀上將減緩一些二手房上市流通的速度，如此一來會讓一些想做投機的人有所卻步。
    對此，作輝房產副總經理張健認為，個稅新政是近來宏觀調控中最為嚴厲的政策，將對二手房市場產生極大的影響。本來5月底營業稅調控后，市場成交量已經回落了40%左右，再加上現在的個稅征收，無疑將本已低迷的市場陷入更加低迷的狀態，再現去年剛剛調控時二手房成交的狀態，市場的觀望氣氛更濃。“此政策的出臺，體現了政府非常強硬的一面，調控力度必將落到實處，這對二手房市場的沖擊將非常明顯，買賣雙方的博弈狀態將持續下去，至此市場會出現兩種情況：一是次新房的出售房源將減少，由售房改為租房；二是賣方將提高交易成本，全部或部分轉嫁給買方，從而導致二手房價格的上浮，打擊了購房者的熱情，那么買房人將趨向購買一手房，進一步抬高新房的價格。”他說。
    而國房網的企劃部經理黃強也認為，新個稅政策的出臺，反映了政府對二手房市場加強調控的目的，這將讓整個市場更加規范、健康。因此，隨著市場秩序的穩定，購房者應該更放心、理性地選購房產！

    友情提醒
    投資變現難度加大
　　福州市房管部門的有關專家指出，目前穩定房價是國家的大政方針，對于二手房市場而言，保證其健康持續的發展是大勢所趨，而市場的主導思想是保證自住型住宅的需要，打擊炒房，短期內政策會往這一方向走。
    他指出，表面看來房價是在升，但這都是理論上的上升，真正要變現并不容易。對此他算了一筆賬：今年5月份福州合同注銷新規定出臺后，對于有意轉讓房產者來說，買房到拿到產權總登記，這一時間通常都要在2年左右，如果在總登記之后就賣房，雖然可以更名，即使房子也增值了，但其轉讓所要交的稅費并不低。以一套原價30萬元，兩年之后漲到40萬元的房子為例，如果其在總登記之后就通過中介轉讓，那么其所要交的費用有這些：首先是契稅，就以普通住房來算，稅率是1.5%，30萬元的房價，就要交4500元；其次是2%中介傭金，即要交給中介8000元；再次是營業稅，由于未做產權證，屬于未滿５年的房子———營業稅全額征收，稅率為5.55%，40萬元的成交價，營業稅就是2.22萬元；最后一項是個人所得稅，套用個人所得稅的計算方法(賣出房價-原購房價-合理費用)×20%，其中目前福州執行的合理費用按原價的20%計，那么個人所得稅是（40×80%-30）×20%=０.4萬元，綜上所有費用為3.87萬元,那么其收益在6.13萬元，這還不算開發商要的更名費，如果開發商再收更名費，收益就更低了。以上是在不計30萬元成本的利息情況下，如果再算利息成本，顯然，所得就更少了。當然，這還是市場行情比較好,房子漲了10萬元的情況下，如果房子漲不了這么多，情況顯然并不樂觀。而且在二手房政策并不穩定的情況下，市場風險就更顯而易見，因此，對炒房者而言，炒房并非一本萬利,要注意隨時被套牢可能。特別是按揭買房者，整個成本將大幅上升。
    而省房協有關專家則認為，不管是投資還是自住，房產消費都應理性，不可盲目跟風。作為一個有一定風險的行業，房地產業風險不可小視，雖然理論上房價是上了，但大家要懂得算賬。種種跡象表明，二手房的稅收從緊將讓房產的投資變現難度加大；另一方面，房屋租賃市場較疲軟，以福州為例，目前房屋租金出現較大幅度的下降，一些新區的房子根本就租不出去。因此，理性消費相當重要，否則就可能被套。

來源：海都資訊網